租赁需求有所增加，租金稳步回升

随着国内经济的稳步回暖，市场信心在2009年末进一步增强，推动办公物业租赁需求明显增加。港中旅大厦和天利中央广场二期于第4季度入伙，为市场带来118,463平方米的甲级写字楼新供应。新供应的入市也一定程度刺激需求的释放，第4季度全市甲级写字楼物业的吸纳量达到81,275平方米，远高于前三季度的总吸纳量。其中，出现新增供应的福田区、南山区吸纳量分别达到56,060平方米和23,346平方米。与此同时，全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升1.7个百分点至10.7%，而作为需求的热点区域的罗湖区和福田区第4季度的空置率则分别下降0.5个和0.4个百分点至8.5%和7.5%。

在租赁市场回暖的拉动下，第4季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较前一季度末上升1.6%达到每月每平方米125.2元。其中，涨幅最大的福田区平均租金上涨3.9%达到每月每平方米131.6元。

内资金融机构成主体，外资机构有所活跃

2009年以来包括保险、银行、证券企业在内的内资金融机构成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源，并成为支撑市场的主体。第4季度新增租赁需求依旧主要来自对租金的承受能力较强的内资金融机构，在国内经济明显企稳回升的情况下，普遍租用较大的办公面积积极进行扩张：如联合证券入驻港中旅大厦，租赁面积为10,000平方米，至此港中旅大厦的出租率已达85%；另外，中安信业租用了时代科技大厦2,600平方米。

而先前对扩张一直持谨慎态度的外资机构在年末也有所转变，特别是金融类、科技类和零售类外资企业逐渐活跃，如摩根士丹利在第4季度租用了嘉里广场1,600平方米的办公面积，但对成本控制较为严格的大型外资企业则继续维持观望的态度。

售价处于上升通道，限外令取消效果待现

买卖市场方面，第4季度并无新增甲级写字楼入市，在售的写字楼项目可售面积也逐渐减少，如天利中央广场二期已经售出超过80%。在新供应不足的情况下，目前在售的写字楼售价明显上升，部分福田中心区的一手甲级写字楼目前的售价较年中已上涨超过15%。二手市场方面，市场信心的增强以及一手供应的不足令业主普遍抬高售价，DTZ戴德梁行写字楼售价指数在第4季度内上升2.7%。

自年中起商品住宅物业的限外令正式取消后，年末市场迎来了商品房限外令的全面取消，即自11月18日起港澳台及境外人士购买深圳商品房不再受限。短期内商业地产限外令的停止执行虽然未对写字楼买卖交易构成直接刺激，但预计随着政策的逐步消化，将对后市产生积极影响。

需求稳定释放，写字楼市场将稳步回暖

预计2010年，在整体经济继续回暖的带动下，写字楼市场也将稳步回升。明年第1季度，预计需求稳定释放的同时，写字楼租金、售价也有望继续稳步上升；而自春节后的2010年3月开始，预计写字楼市场将继续保持上升的状态。

此外，卓越世纪中心3号楼和4号楼有望于2010年第2季度入伙，将为市场带来10万平方米的办公面积；只租不售的东海商务中心两栋写字楼于第4季度开始招租，带来共约10万平方米的办公面积，并将于明年第3季度入伙。