最近5年多来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产,除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市的商业地产也都备受青睐。

万科进军商业地产

“最近，曾经声称只做住宅产品的万科终于开始进军商业地产领域了，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。”和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海对记者说。

11月16日，万科企业总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。

其实，稍作留意，就会发现：万科进军商业地产早已未雨绸缪，对商业地产目前需要解决的两大问题——资金和人才，都早有动作。

早在2009年6月，万科内部人士就向记者透露，万科曾委托中信证券（600030）做住宅附带的商业地产资产证券化的研究，希望能将其打包卖给机构投资者。而在此之前，万科在业务上极少直接参与商业地产的开发和经营，通常是外包给凯德置地等公司。

万达布局商业地产帝国

万达成立21年了。从上个世纪的住宅地产领域，到2001年开始挺身迈进商业地产领域，再到现在全国最大的专业商业地产开发商、亚洲排名第一的不动产商，万达完成了一个华丽而完美的大转身。

目前，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团的持有物业面积将达到1000万平方米。

2001年，万达提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，解决了商业地产招商难的问题。2005年，万达提出集购物中心、高档酒店、住宅、公寓等物业于一体的第三代城市综合体模式，把购物、娱乐、餐饮等功能与商务、旅游、高端居住等功能融为一体，重塑了“商业地产”理念，并获得巨大成功。对于万达城市综合体来说，以万达商业广场为主导、以万达影城、万千百货、万达酒店为侧翼的高速发展模式，已经被锻造成万达“不可复制”的核心竞争力之一。

SOHO中国大肆扩张

异地扩张与加大投资物业比重并行，不仅让“SOHO中国——小业主——租户”的三级利益链遭遇冲击，且SOHO中国“不整售”、“不囤地”的“开发——销售”的商业模式或将面临转型。

2007年10月在港交所上市以来，融资19亿美元的SOHO中国一直在大肆扩张。

继2007年11月耗资24亿元拿下光华路SOHOⅡ和SOHO北京公馆以后，2008年5月和8月SOHO中国以64亿元的代价分别收购朝阳门SOHO和中关村（000931）SOHO，截至2009年更是花费82亿元大举吃下天安门南(前门)项目、SOHO东海广场和望京B29地块等3个项目。

SOHO中国2009年以来的扩张中有两点尤其值得关注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO东海广场项目，展开异地扩张的第一站；其二则是计划将天安门南(前门)项目作为投资物业。这或许意味着SOHO中国的商业模式正在悄然发生着改变，为其今后的发展轨迹增添了变数。

中粮商业地产颠覆传统格局

万达集团董事长王健林在谈及商业地产竞争时说，他防备的两个国内对手是两家大央企：华润和中粮。

2009年11月5日，中粮集团宣布其全国“造城”计划,中粮将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。而在不久前，“大悦城家族”的数量还是6～8个。这就意味着，中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。

实际上，中粮的国家队身份，让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创新和颠覆。这些创新与中粮集团的资本一样，都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业地产领域带来的改变，将不仅仅是多了个有钱拿地的大佬那么简单。

多种物业转型将成趋势

值得关注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。

对此，和拓（北京）商业管理公司策划总监刘东海对记者说，“10年中，中国房地产市场主要是在解决老百姓的居住问题，而现在，中国正在进行经济和社会的转型，完全依赖规模和速度的增长模式已经过时。”

刘东海认为，地产市场竞争激烈的现实已经清楚地显示，绝大多数的房地产企业面临周期调整的时候，几乎是采取“死扛或硬挺”的办法；而行业火热的时候，又个个失控地去抢“地王”。对于地产企业来说，利润大部分都让土地升值掉了，这显然不符合一个企业要持续发展的思路。要解决这个问题，只能引入商业地产作公司的资产组合，这有助于减缓经济周期的冲击，提高企业的资产质量。而随着城市需求的多元化，2010年多种物业类型将成为趋势。